Facility management

• Le macchine per la pulizia professionale si scelgono per tipo di ambiente: pavimenti duri, moquette, grandi superfici, esterni e lavori in quota richiedono tipologie diverse.
• Negli spazi occupati, come uffici e centri commerciali, contano rumorosità dichiarata, ingombro e alimentazione a batteria più della resa massima.
• Negli appalti pubblici di pulizia i Criteri Ambientali Minimi (DM 29 gennaio 2021) chiedono macchine a batteria o a cavo, schede tecniche con dati acustici e un registro delle manutenzioni.
• Con il noleggio full-service la flotta segue gli appalti acquisiti o persi, senza capitale immobilizzato, con manutenzione e ricambi nel canone.
• In caso di guasto il tecnico ARCE è sul posto entro 4-6 ore lavorative nel Centro-Nord Italia.

Facility management e macchine per la pulizia professionale

Il facility management è la gestione dei servizi che rendono utilizzabile un edificio. Comprende hard services, legati a impianti e struttura, come manutenzione ed energia, e soft services, rivolti alle persone, come pulizia e vigilanza. La pulizia, spesso affidata a imprese di pulizie o multiservizi, su superfici ampie e su più siti richiede macchine per la pulizia professionale.

Le attrezzature per la pulizia professionale comprendono attrezzi manuali, come frange e carrelli di servizio, e macchine. Questa pagina riguarda solo le macchine per la pulizia industriale e le piattaforme per i lavori in quota.

Le sfide operative delle imprese di pulizie su più siti

Un'impresa di pulizie che lavora su più siti affronta vincoli che un singolo edificio non ha: appalti con una scadenza, ambienti molto diversi nello stesso portafoglio, pulizia in spazi abitati, operatori che cambiano spesso e committenti che chiedono prove documentate del servizio.

Appalti a termine

Una flotta comprata per un appalto può restare ferma se il contratto non viene rinnovato; una flotta troppo piccola non consente di partire in tempo su un appalto nuovo.

Portafoglio eterogeneo

Nello stesso portafoglio convivono uffici con moquette, gallerie commerciali, scuole, parcheggi e piazzali, oltre a strutture ricettive e strutture sanitarie, ognuno con superfici e orari propri.

Spazi occupati e ambienti ad alta frequentazione

Negli edifici in uso e nelle aree di passaggio del pubblico si pulisce accanto a dipendenti, clienti o visitatori: rumore, ingombro, cavi a terra e pavimenti bagnati diventano criteri di scelta.

Rotazione degli operatori

Il personale cambia spesso e lavora su più cantieri: macchine uguali o simili tra i siti riducono addestramento, errori d'uso e varietà di ricambi.

Prove per il committente

Il committente chiede di dimostrare quali macchine si usano e come vengono mantenute. Schede tecniche e registro delle manutenzioni entrano nell'offerta; dove c'è il dispositivo, My Fleet documenta ore di lavoro e liste di controllo prima dell'uso.

Quali macchine servono per ambiente: uffici, centri commerciali e grandi superfici, esterni

La tipologia di macchina dipende dall'ambiente e dal momento in cui si pulisce, non dal singolo modello. La tabella collega le esigenze tipiche di un portafoglio di facility management alla tipologia di macchina, al contesto in cui conviene, ad alcuni modelli a catalogo con un dato chiave e alla categoria dove confrontarli.

Esigenza	Tipologia di macchina	Quando sceglierla	Esempi a catalogo	Dove approfondire
Lavare pavimenti duri di uffici, scuole e corridoi	Lavasciuga compatta uomo a terra	Spazi con arredi, porte e ascensori	BD 38/12 C (pista 380 mm), EMX 50 BT STANDARD (510 mm)	lavasciuga professionali
Lavare gallerie e parcheggi coperti di centri commerciali	Lavasciuga uomo a bordo	Superfici continue e ampie, fuori dall'orario di apertura	B 260 Ri Bp DOSE +D100 (pista 1.000 mm)	lavapavimenti industriali
Mantenere aree a percorso ripetitivo	Robot lavapavimenti o robot aspirapolvere	Layout stabile e passaggi ripetuti ogni giorno	KIRA B 50 (2.365 m²/h), Vacuum 40 (2.300 m²/h)	robot autonomi per la pulizia
Aspirare moquette, uffici e camere	Aspirapolvere a traino o a spalla	Pulizia quotidiana, anche in presenza di persone	T 10/1 Adv HEPA14 (57 dB(A)), BVL 5/1 Bp (65 dB(A))	aspirapolvere e aspiraliquidi professionali
Pulire in profondità moquette e sedute	Lavatappeti a iniezione-estrazione o a incapsulamento	Interventi periodici o straordinari	Puzzi 30/4 (60-75 m²/h), BRS 43/500 C (300 m²/h)	lavatappeti e generatori di vapore
Spazzare piazzali, parcheggi e rampe	Spazzatrice uomo a terra o uomo a bordo	Aree esterne e superfici con detriti solidi	KM 70/20 C (480 mm), KM 130/300 Ri Bp (1.000 mm)	spazzatrici professionali
Lavare facciate basse, pensiline, bidoni e aree esterne	Idropulitrice ad acqua fredda o calda	Sporco incrostato o grasso, pulizie periodiche	HD 10/25-4 S (acqua fredda), HDS 13/20-4 Classic (acqua calda, max 80 °C)	idropulitrici professionali
Pulire vetrate alte, lampade e controsoffitti	Piattaforma di lavoro elevabile (PLE) verticale, a forbice o articolata	Lavori in quota periodici negli edifici gestiti	Altezza di lavoro: Star 6 Crawler 5,8 m, Compact 12 11,75 m, HA20 E 20,5 m	piattaforme aeree

Come scegliere le macchine per la pulizia professionale su più siti

La scelta parte da cinque dati di ogni sito: superficie da trattare, tempo disponibile, tipo di pavimento, passaggi più stretti e presenza di persone durante il lavoro. Dal rapporto tra superficie e tempo si ricava la resa pratica necessaria; ingombro, rumorosità e autonomia decidono poi tra i modelli di pari resa.

Quali modelli a catalogo per uffici e pavimenti duri?

• BD 38/12 C: lavasciuga compatta a batteria, pista di 380 mm, resa teorica di 1.520 m²/h.
• EMX 50 BT STANDARD: lavasciuga uomo a terra, pista di 510 mm, resa teorica di 2.040 m²/h.
• MXL 75 BT STANDARD: lavasciuga uomo a terra a doppio disco, pista di 765 mm, resa teorica di 3.000 m²/h.
• B 260 Ri Bp DOSE +D100: lavasciuga uomo a bordo con pista di 1.000 mm, serbatoi da 260 l e dosaggio del detergente a bordo.
• BDS 43/450 C: monospazzola da 430 mm per lucidatura, senza aspirazione: non sostituisce la lavasciuga.

Quali modelli a catalogo per moquette, tessili e aspirazione?

• T 10/1 Adv HEPA14: aspirapolvere a traino da 10 l, 57 dB(A) dichiarati dal costruttore.
• BVL 5/1 Bp: aspirapolvere a spalla a batteria, 65 dB(A) dichiarati, 5 kg: per scale e spazi senza prese.
• Lavatappeti a iniezione-estrazione: Puzzi 10/1 (20-25 m²/h) per sedute e piccole aree, Puzzi 30/4 (60-75 m²/h, 66 dB(A)) per moquette di uffici e sale.
• BRS 43/500 C: lavatappeti a incapsulamento, 300 m²/h teorici, per la manutenzione intermedia della moquette.

Resa pratica e autonomia

La resa teorica è un massimo senza soste: per dimensionare conta la resa pratica, che sconta arredi, curve e svuotamento dei serbatoi. L'autonomia si confronta con il turno di pulizia di quel sito.

Ingombro e passaggi

In uffici, scuole e strutture ricettive la macchina deve passare tra arredi, porte e ascensori. Le lavasciuga uomo a terra del catalogo hanno piste di lavoro da 280 a 840 mm (la pista è la fascia lavata a ogni passaggio e determina quante passate servono in un'aula o un open space); quelle uomo a bordo, da 510 a 1.400 mm, sono adatte alle superfici aperte.

Rumorosità dichiarata

Dove si pulisce in presenza di persone conta la pressione sonora in dB(A), da leggere in scheda insieme al metodo di misura.

Ricarica e deposito

Le macchine a batteria richiedono, nel sito del committente, un punto di ricarica e un locale di deposito, da concordare prima dell'avvio dell'appalto. I cicli di ricarica si organizzano sui turni di pulizia e fanno parte della formazione degli operatori.

Organizzare la pulizia negli spazi occupati: orari, turni e robot

Negli edifici gestiti la pulizia si concentra nelle fasce in cui gli spazi sono liberi: prima dell'apertura, dopo la chiusura o di notte. Durante l'orario di attività restano gli interventi di mantenimento, con macchine silenziose e compatte. I robot autonomi coprono le superfici a percorso ripetitivo nelle fasce senza personale.

Fuori orario e durante l'orario

Lavaggi con lavasciuga uomo a bordo ed estrazione della moquette si pianificano quando gli spazi sono chiusi al pubblico. In orario di apertura si lavora su aree delimitate, con macchine a batteria senza cavi a terra e segnaletica di pavimento bagnato.

Frequenze

Le frequenze sono fissate dal capitolato e dal piano di lavoro, in base a traffico e superfici. Le attività ordinarie (aspirazione, lavaggio dei pavimenti duri) richiedono macchine diverse da quelle periodiche (estrazione della moquette, lavaggio degli esterni, pulizie in quota).

Quando conviene un robot

Il robot conviene su corridoi, atri e gallerie a percorso ripetitivo, mentre gli operatori curano bagni e arredi. Non sostituisce le macchine con operatore, a cui restano spazi irregolari e sporco straordinario. Una prima indicazione del modello in base all'ambiente si ottiene con il configuratore dei robot per la pulizia.

Quali robot autonomi a catalogo e con quali dati?

• KIRA B 50: robot lavapavimenti, resa teorica di 2.365 m²/h, spazzola a rullo con pista di 550 mm, autonomia di 3,5 ore, stazione di ricarica automatica.
• Omnie: lavaggio, pulizia a frangia (mop) e spazzamento, resa teorica di 2.621 m²/h in lavaggio, pista di 780 mm, autonomia di 3 ore in lavaggio.
• Phantas: aspira, lava, spazza e passa la frangia; resa di 1.188 m²/h in lavaggio e 1.674 m²/h in aspirazione, autonomia di 4,5 ore in lavaggio.
• Mira: robot lavasciuga compatto, passaggio minimo di 660 mm, avvio senza mappatura preliminare.
• Vacuum 40 e KIRA CV 50: robot aspirapolvere per uffici e strutture ricettive.

Appalti pubblici, CAM e sicurezza: cosa si chiede alle macchine

Negli appalti pubblici di pulizia l'impresa aggiudicataria deve rispettare i Criteri Ambientali Minimi del DM 29 gennaio 2021, obbligatori ai sensi dell'art. 57 del D.Lgs. 36/2023. Per le macchine i CAM chiedono alimentazione elettrica a batteria o via cavo, una scheda tecnica del produttore con le emissioni acustiche e un registro delle manutenzioni.

I CAM vincolano l'impresa che svolge il servizio, non il costruttore né la società di noleggio: per questo non esistono "macchine certificate CAM". La conformità si valuta sull'offerta, che deve indicare numero, tipo, produttore e modello delle macchine con le relative schede tecniche. Secondo la sentenza del Consiglio di Stato, sez. III, n. 1170 del 13 febbraio 2026, un'autodichiarazione non basta: serve la documentazione tecnica del costruttore.

Che cosa prevede il DM 29 gennaio 2021 sulle macchine?

• Specifiche tecniche: cavo o batteria, parti soggette a usura sostituibili, parti in plastica marcate.
• Scheda tecnica del produttore: produttore e luogo di fabbricazione, emissioni acustiche in pressione sonora, percentuale di plastica riciclata.
• In esecuzione: manuale d'uso in cantiere, manutenzioni secondo il produttore e registro delle manutenzioni, siglato dal soggetto autorizzato, a disposizione del direttore dell'esecuzione.
• Formazione del personale: tra i contenuti obbligatori ci sono l'uso corretto delle macchine e la gestione dei cicli di ricarica delle batterie.
• Criteri premianti: punti per macchine con plastica riciclata di almeno il 15%, sistemi di monitoraggio e riduzione dei consumi energetici, riduzione dei consumi idrici, dosaggio del detergente a bordo e pressione sonora inferiore a 70 dB(A) misurata secondo la UNI EN ISO 3744.

Il testo vigente è quello modificato dal DM 24 settembre 2021. Nella sezione sanitaria la capacità dell'impresa si dimostra con la UNI EN 13549 oppure con la UNI EN ISO 9001 o con una certificazione equivalente.

Da sapere: secondo il DM 274/1997 la sanificazione comprende operazioni di pulizia e/o di disinfezione: è un processo dell'impresa, non una proprietà della macchina. Una lavasciuga o un generatore di vapore eseguono la fase di pulizia prevista dal protocollo di sanificazione, senza sostituirlo.

Lavori in quota e formazione

Per le PLE il D.Lgs. 81/2008 richiede attrezzature idonee e manutenute (art. 71) e la verifica periodica annuale delle PLE semoventi (Allegato VII). L'operatore deve avere l'abilitazione prevista dall'Accordo Stato-Regioni del 17 aprile 2025 (GU n. 119 del 24 maggio 2025). Per le macchine di pulizia valgono informazione, formazione e addestramento ai sensi dell'art. 73.

Noleggio full-service o acquisto per un'impresa di pulizie

Per un'impresa di pulizie o multiservizi la flotta dovrebbe seguire il portafoglio degli appalti. Con il noleggio full-service l'impresa paga un canone mensile che comprende uso della macchina, manutenzione, ricambi e assistenza, senza capitale immobilizzato. La flotta cresce con un appalto nuovo e si riduce quando un contratto non viene rinnovato. L'acquisto conviene per le macchine a impiego stabile.

Aspetto	Noleggio full-service	Acquisto
Capitale	Canone mensile, senza capitale immobilizzato	Prezzo della macchina
Manutenzione e ricambi	Compresi nel canone	A carico dell'impresa
Fermo prolungato	Macchina sostitutiva	Da gestire con macchine di riserva
Manutenzione richiesta dai CAM	Programmata ed eseguita da ARCE; il registro resta all'impresa	Da pianificare, eseguire e registrare in proprio

Cosa comprende il noleggio full-service ARCE

• manutenzione programmata e correttiva con ricambi originali;
• macchina sostitutiva in caso di fermo prolungato;
• formazione degli operatori e aggiornamenti software;
• verifiche di legge di competenza ARCE, come quelle sulle PLE;
• telemetria con My Fleet, il portale ARCE per il monitoraggio della flotta, sulle macchine su cui è installato il dispositivo: stato in tempo reale, accessi degli operatori, liste di controllo prima dell'uso, ore di lavoro e consumi.

Restano esclusi i materiali di consumo e i danni dolosi. Le condizioni sono descritte nella pagina del noleggio full-service di macchine per la pulizia. Quando la formula conviene e quando no è spiegato nella guida su come funziona il noleggio full-service delle macchine di pulizia.

Flotta mista

Spesso conviene tenere in proprietà le macchine usate ogni giorno su appalti lunghi e noleggiare quelle per appalti nuovi o lavorazioni periodiche, come lavatappeti e PLE. Per un'impresa di pulizie il costo totale di possesso (TCO) di una macchina si calcola sulla durata d'uso prevista negli appalti: prezzo, manutenzione, ricambi e fermi, da mettere a confronto con i canoni dello stesso periodo. Il confronto è approfondito nella guida su noleggio o acquisto delle macchine per la pulizia.

Come lavora ARCE con imprese di pulizie e facility manager

Il lavoro parte dal portafoglio dei siti, non dal catalogo: superfici, pavimenti, orari di accesso, vincoli del capitolato e macchine già in uso. Su questa base ARCE prova le macchine sui siti, dimensiona la flotta per appalto e propone acquisto, noleggio full-service o una combinazione.

1. Sopralluogo sui siti principali.
2. Prova sul posto negli orari del servizio.
3. Dimensionamento per sito o per appalto, con le schede tecniche utili per l'offerta.
4. Consegna e formazione degli operatori all'avvio dell'appalto.
5. Assistenza: tecnico sul posto entro 4-6 ore lavorative nel Centro-Nord Italia, ricambi originali a bordo dei furgoni e, se necessario, consegna notturna dei ricambi.

Assistenza e manutenzione sono disponibili anche su macchine non fornite da ARCE, per esempio sul parco trovato in un appalto acquisito. Gli interventi di notte, nel fine settimana o nei festivi richiedono un livello di servizio esteso, a pagamento.

Per un sopralluogo sui siti in appalto è possibile contattare ARCE, che ha sede operativa a San Lazzaro di Savena (BO).